Thảm hoạ chung cư, nguy cơ là có thật!

7/3/2018 - Chuyên đề
Tác giả: Bài KTS Nguyễn Trường Lưu minh hoạ Hồng Nguyên 

Tháng qua, vụ cháy toà chung cư JSC 18 tầng ở Hà Nội đã làm dấy lên một dư luận lo ngại. Thậm chí, mấy tuần sau đó, câu cửa miệng của một số đồng nghiệp khi gặp tôi là “tới đây nhà chung cư sẽ rẻ. Chẳng ai còn dám ở”.

 
 
 
Thực ra thì một vụ cháy làm gì có thể gây ảnh hưởng tâm lý đến như vậy? Khi vụ cháy xảy ra cũng có những rủi ro, cũng bộc lộ những yếu kém về quản lý. Yếu kém thì khắc phục, rủi ro thì tìm cách loại trừ. Chung cư là loại hình nhà ở được xác định là phù hợp với đô thị thời hiện đại, là loại hình nhà ở chính trong tương lai. Tại sao chỉ vì một tai nạn cháy chung cư mà lại nói theo kiểu phủ nhận như vậy. Tôi rất hiểu tâm trạng của các đồng nghiệp. Nhưng với tất cả sự thận trọng, với thực tế của mình, nghe xong câu đó, tôi cũng phải khẳng định rằng sự lo sợ là có cơ sở. Các chung cư của chúng ta đang tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ. Đó là một sự thật. 
Bắt buộc và buông lỏng
Bắt buộc chấp nhận ở đây là vì hoàn cảnh, vì sự phát triển đô thị hoá, ta bắt buộc phải chấp nhận loại hình nhà ở chung cư cao tầng. Điều đáng nói là khi đã bắt buộc chấp nhận loại hình ấy rồi, ta lại buông lỏng những điều kiện cần thiết kèm theo. 
Để nói rõ vấn đề này, xin trở lại vài nét cơ bản. Gốc gác xa xưa của căn nhà người Việt là ngôi nhà ở vùng nông thôn, phù hợp với đời sống nông nghiệp. Mô hình ba gian hai chái đã trở nên quen thuộc. Từ ngày có đô thị, ngôi nhà đô thị ra đời, đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt, làm ăn ở phố thị. Có thể nói loại hình nhà ống, nhà phố đã ra đời và đáp ứng tốt nhu cầu ở, làm ăn, sinh sống của cư dân đô thị. Từ thập kỷ 60 của thế kỷ trước trở đi, loại hình chung cư ra đời. Nhưng phải đến khi đô thị phát triển ồ ạt, nhà chung cư cao tầng mới hình thành và phát triển. Nhiều người đã coi đó là loại hình nhà ở phù hợp, phổ biến và tất yếu phải hướng đến. 
Nhưng liệu chúng ta đã hình dung rõ là ở trong một căn hộ chung cư, có những điều gì bắt buộc cư dân, người thiết kế, xây dựng... phải tuân theo mà thực tế ta còn bỏ lửng hoặc buông lỏng hay không?  
Tôi còn nhớ một kỷ niệm với nhà cao tầng. Những năm vừa mở cửa, cao ốc Saigon Centre mới được khánh thành. Tôi có hẹn làm việc với tổng giám đốc tập đoàn thang máy Schindler của Thuỵ Sĩ tại một phòng ở lầu cao của toà nhà trên. Khi tôi đến, vị tổng giám đốc bắt tay tôi với vẻ thân mật. Sau đó, ông dắt ra hành lang, chỉ cho tôi lối thoát hiểm trong trường hợp khẩn cấp rồi mới quay lại phòng làm việc. Có thể đó là một thói quen nhưng nó thể hiện một nguyên tắc ứng xử với nhà cao tầng.
KTS nổi tiếng Le Corbusier có nói: “Ngôi nhà là một cái máy để ở”. Hiển nhiên toà nhà chung cư là một cỗ máy lớn. Với một cỗ máy nhỏ như cái xe máy, xe ôtô chúng ta cũng đã phải học luật, học kỹ thuật mới có thể điều khiển được. Vậy tại sao chúng ta hầu như không học gì, không chuẩn bị gì khi bước chân vào chung cư “một cỗ máy lớn để ở”?  
Tôi muốn nhấn mạnh đến những toà chung cư cao tầng mà ta quy hoạch cho đối tượng tái định cư, nhà ở xã hội. Rất nhiều, rất nhiều những người nông dân, có thể nói là “sau một đêm, mở mắt ra đã thấy ở trong nhà chung cư”. Khoan hãy nói đến chuyện mưu sinh. Đó là vấn đề xã hội. Chỉ nói đến những ứng xử sinh hoạt thôi cũng đã có nhiều chuyện. Từ vấn đề đi lại, ăn nói, khách khứa đến đổ rác, giữ xe, sửa nhà... đều khác với đời sống cũ. làm sao để những chủ nhân mới ở chung cư biết và thích ứng được với môi trường sống mới? Mọi việc có thể phát sinh từ những chi tiết nhỏ nhất. 
Đơn cử một sự cố nhỏ tại một chung cư ở TP.HCM mà tôi chứng kiến. Ổ cắm điện trong nhà chung cư được tính toán an toàn cho các trường hợp sử dụng thông thường. Nhà nọ có đám cưới con. Thợ quay video mới cắm đèn công suất 2.000W để lấy sáng quay phim. Ổ cắm nóng chảy ra, điện bị cúp. Một chi tiết mà bản thân nhà đầu tư không cảnh báo, người sử dụng không để ý. May là chưa xảy ra sự cố lớn. 
Lại xin đơn cử thêm một ví dụ. Năm 2006, toà tháp đài Truyền hình TP.HCM HTV do tôi thiết kế sau thời gian xây dựng đã được đưa vào sử dụng. Từ trước đó một năm, HTV đã cử người đi học một khoá huấn luyện về quản lý sử dụng nhà cao tầng. Sau khi toà nhà đi vào sử dụng khoảng vài tháng mới thấy, đội ngũ “cây nhà lá vườn” dù đã được huấn luyện hàng năm vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu. Nguyên nhân chính là do việc quản lý, vận hành một toà nhà không phải là một loại lao động đơn giản. Công việc đó không thể chỉ do một vài cá nhân được huấn luyện một số thao tác, kỹ năng là có thể làm được. Công việc đó cần một quy trình nghiệp vụ riêng. HTV sau đó phải ký hợp đồng với một đơn vị dịch vụ nước ngoài thực hiện việc quản lý vận hành toà nhà. Lúc chuyển giao, hàng ngày tiếp nhận một bản báo cáo của đơn vị thực hiện dịch vụ mới hình dung hết chi tiết công việc. Họ theo dõi đến từng vòi nước, từng lỗ thoát nước và cả dấu hiệu có chuột ở đâu đó. Tất cả đều có quy trình, tiến độ và trách nhiệm cụ thể. Còn thực tế, hãy nhìn mà xem, các chung cư hiện nay ở TP.HCM, ở Hà Nội, việc vận hành toà nhà thường được giao cho một ban quản lý trong đó hầu như không có chuyên môn, hầu như chỉ lo một chuyện là bảo vệ và gom rác, đưa báo, đưa thư. Nhân sự để làm công việc đó hầu như là những người không làm được việc gì khác thì vào làm “quản lý” ở chung cư. 
Thực tế đó có đáng để quan ngại không? Lời cảnh báo “tới đây nhà chung cư sẽ rẻ. Chẳng ai còn dám ở” của các đồng nghiệp của tôi hoá ra là có cơ sở. 
 
Mối nguy từ sự vận dụng chuẩn... tương đương!
Tại phiên chất vấn trước Uỷ ban thường vụ Quốc hội tháng qua, bộ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết bộ này đã ban hành tới 1.250 tiêu chuẩn. Đã nói đến chuẩn thì phải cụ thể. Tuy nhiên, thực tế áp dụng lại không như vậy. Có những chuẩn được “dịch” là tương đương. Tương đương có nghĩa là gần bằng. Gần bằng có nghĩa là không bằng. Không bằng có nghĩa là kém hơn. Cứ mỗi lần dịch như vậy là một lần thay đổi ý nghĩa và cách áp dụng.
Khoảng năm 2008, khi chuẩn bị xây dựng khu tái định cư Bình Khánh cho dự án Thủ Thiêm, đã xuất hiện chỉ đạo “sắp tới, các hộ dân nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 – TP.HCM có nhu cầu và đủ điều kiện tái định cư sẽ được bố trí tại một khu dân cư cao tầng, hiện đại tương đương như khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7”. Cụ thể hơn là “chất lượng các căn hộ sẽ dựa theo tiêu chuẩn khu căn hộ cao cấp Sky Garden tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng”. 
Lúc đó tôi có tham gia các cuộc họp bàn xung quanh chỉ đạo này. Trước hết cần làm rõ thế nào là “tương đương Phú Mỹ Hưng”? Thông tư 14 của bộ Xây dựng về “phân hạng nhà chung cư” quy định có bốn hạng từ cao đến thấp. Sau khi phân tích, ban quản lý thấy muốn “tương đương như khu đô thị Phú Mỹ Hưng” thì phải áp dụng tiêu chí đánh giá như nhà hạng 2 theo thông tư này. Nhưng như vậy thì “đụng” ngay. Chẳng hạn, tiêu chuẩn về chỗ đậu xe cho nhà hạng 2 là “có chỗ để xe trong và ngoài nhà đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ có tối thiểu một chỗ để ôtô”. Như vậy, phải “linh động” điều chỉnh về chỗ giữ xe cho tương đương với hạng thấp nhất là nhà hạng 4 theo thông tư 14: “Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn”. Đến đây là phải mở tiêu chuẩn theo thông tư 323 trong đó quy định “chuẩn” là “mỗi hộ có chỗ để một xe máy, một xe đạp và bốn hộ có một chỗ để ôtô”.  
Quy định về cấp điện cho nhà hạng 2 là “có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng khi mất điện lưới quốc gia”. Nghĩa là mất điện thì phải có ngay máy phát điện để vận hành máy bơm nước, thang máy... Nhưng làm như vậy thì “vướng” ngay đến suất đầu tư. Có thể hiểu nôm na suất đầu tư là số tiền bỏ ra để xây nhà và trang thiết bị. Theo quy hoạch, nhà ở tái định cư tại dự án Bình Khánh là “các căn hộ chung cư cao tầng (từ 20 đến 35 tầng)”. Suất đầu tư của bộ Xây dựng quy định rõ cho loại “nhà 20 đến 25 tầng, kết cấu khung chịu lực bêtông cốt thép; tường bao xây gạch, sàn mái bêtông cốt thép đổ tại chỗ” là 6.440.000 đồng/m2. Với suất đầu tư như vậy thì không thể có máy phát điện dự phòng cho thang máy. Vậy là lại “linh động” điều chỉnh tiêu chuẩn hệ thống cấp điện cho nhà hạng 4 là “đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành”. Lại phải mở quy chuẩn hiện hành ra và thấy rõ hệ thống cấp điện không dùng máy phát cho thang máy. 
Vậy thì phải hiểu “tương đương khu đô thị Phú Mỹ Hưng” như thế nào? 
Trở lại vụ cháy ở Hà Nội, sau khi kết luận nguyên nhân, lập tức có lệnh tổng thanh tra toàn bộ các chung cư. Thoạt nghe thì hợp lý. Nhưng nghĩ lại, vậy thì toàn bộ giấy phép xây dựng, hồ sơ duyệt thiết kế, biên bản nghiệm thu vô giá trị à? Nói dại, nếu thanh tra phát hiện ra sai phạm thì xử lý thế nào? Nơi nào chủ đầu tư còn nắm sở hữu thì còn có “tóc mà nắm”, nơi nào chủ đầu tư đã bán đứt thì ai là bỏ tiền bổ sung, thay thế các thiết bị? 
 
 
Thực trạng nhà cao tầng
Tại Hà Nội, chỉ có 207 toà nhà trong tổng số 364 toà nhà cao tầng có hệ thống báo cháy hoạt động tốt, 91/364 toà nhà có hệ thống nước chữa cháy hoạt động tốt, 74/364 toà nhà có điều áp chống ngạt. Tại nhiều toà nhà, các thiết bị chống cháy bị hư hỏng hoặc quá hạn sử dụng, lối thoát hiểm bị khoá hoặc biến thành nhà kho… Thậm chí các chuyên gia xây dựng cho rằng việc thiết kế cầu thang thoát hiểm, đi bộ và hành lang của nhiều toà nhà hiện nay sẽ trở thành ống khói gây ngạt làm chết người nếu có cháy xảy ra.
Tại TP.HCM, hiện có khoảng hơn 140 nhà cao tầng (có mười tầng trở lên). Có 34 khách sạn, 37 chung cư, 28 nhà cao tầng dùng làm văn phòng và gần 40 nhà cao tầng thuộc loại đa năng (gồm văn phòng, nhà ở, siêu thị, khách sạn...) Thời gian qua, sở Cảnh sát phòng cháy chữa cháy đã kiểm tra 137 nhà cao tầng ở thành phố, thì tất cả 137 toà đều vi phạm công tác an toàn phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, có tới 110 toà nhà cao tầng vi phạm (chiếm tỷ lệ hơn 80%) không có thông gió và hút khói. Đó là chưa kể đến các lỗi thường gặp như trang thiết bị phòng chống cháy nổ sơ sài, không đúng yêu cầu, hệ thống thang thoát hiểm bị chiếm dụng…(theo SGTT ngày 15.3.2010)
 
Tạp chí Kiến Trúc & Đời Sống số 47

Các tin khác