Tư vấn là cùng chủ nhà đi tìm... câu hỏi!

11/5/2020 - Tư vấn phong thủy
Tác giả: KTS Nguyễn Triêu Dương, ĐH Văn Lang

Một bạn đọc của KT&ĐS đang dự định xây nhà với nhiều thắc mắc đặt ra. Để trả lời, chúng tôi xin giới thiệu bài viết của KTS Nguyễn Triêu Dương.

 
Toâi döï ñònh xaây nhaø ñeå ôû nhöng khoâng bieát baét ñaàu töø ñaâu vaø muoán ñöôïc tö vaán, thieát keá. Xin hoûi giaù tö vaán tính nhö theá naøo? Thöôøng coù nhöõng loaïi tö vaán naøo caàn löu yù? Neáu thueâ thieát keá, traû tieàn ra sao, tính nhö theá naøo? Khi ñoù, KTS phaûi laøm gì cho toâi, cuï theå laø coù nhöõng loaïi baûn veõ naøo phaûi cung caáp? Coù bao goàm caû baûn veõ xin pheùp xaây döïng hay khoâng? KTS coù phaûi coù maët ôû coâng tröôøng ñeå ñieàu chænh thieát keá, thi coâng hay khoâng? Khi nhaø xaây xong, KTS coù phaûi thieát keá hoaëc tö vaán saép ñaët, mua ñoà noäi thaát hay khoâng? neân tìm KTS ôû ñaâu? (H.H.L – quaän 3, TP.HCM)
 
 
Tröôùc khi traû lôøi nhöõng caâu hoûi cuï theå cuûa baïn, coù leõ cuõng caàn noùi vaøi lôøi ñeå khaùch haøng - vôùi tö caùch laø chuû ñaàu tö coù theå hình dung vaø hieåu coâng vieäc tö vaán.
Vôùi nhöõng coâng trình coù quy moâ lôùn, laøm baøi baûn thì phaûi coù ñôn vò tö vaán, coù ban quaûn lyù döï aùn ñaøng hoaøng. Vieäc ñaàu tieân laø tröôùc khi baét tay vaøo coâng vieäc, bao giôø nhaø tö vaán cuõng phaûi tìm hieåu kyõ löôõng veà khaùch haøng cuûa mình. Ñieàu naøy cuõng gioáng nhö baùc só phaûi hoûi han beänh nhaân khi baét maïch vaäy, töø ñoù môùi coù theå chaån beänh, keâ ñôn vaø cho lieäu phaùp ñieàu trò.
Nhaø tö vaán cuõng seõ ñeà nghò chuû ñaàu tö cung caáp caùc thoâng tin toái thieåu vaø nhöõng yeâu caàu ñaày ñuû.
Thöïc teá, coù nhöõng vaán ñeà sau maø nhaø tö vaán caàn giaûi quyeát cho chuû ñaàu tö.
 
1. Coâng taùc tö vaán veà hoà sô phaùp lyù: nhaø tö vaán caàn chuû ñaàu tö cho bieát caùc thoâng tin veà tình traïng giaáy tôø coù hôïp leä hay khoâng ñeå tö vaán cho hoï caàn boå tuùc nhöõng gì, cô quan naøo coù theå thöïc hieän ñöôïc, thôøi gian bao laâu, hoaï ñoà khu ñaát seõ naèm ôû ñaâu trong baûn veõ quy hoaïch chi tieát cuûa khu vöïc, khu ñoù coù khoáng cheá gì veà chæ giôùi ñöôøng ñoû, chæ soá taàng cao, maät ñoä xaây döïng, ñöôøng giao thoâng, baõi ñaäu xe, caây xanh caùc loaïi, heä thoáng caáp ñieän, heä thoáng caáp thoaùt nöôùc, caùc dòch vuï veà caùp thoâng tin, truyeàn thoâng, caùp truyeàn hình, heä thoáng phoøng chaùy chöõa chaùy, baûo veä traät töï trò an,…
Thaäm chí caû maãu maõ nhaø cöûa, töôøng raøo xung quanh laø chung hay rieâng… caùc tranh chaáp khaùc veà sôû höõu, tröôùc trong vaø sau khi xaây döïng. Caùc coâng taùc quyeát toaùn sau xaây döïng.
 
2. Coâng taùc tö vaán veà ñòa ñieåm: coâng trình cuûa chuû ñaàu tö naèm ôû khu vöïc nhaø ôû ñaõ oån ñònh hay seõ quy hoaïch laïi, caùch tröôøng hoïc, beänh vieän, chôï... bao nhieâu meùt hay bao nhieâu phuùt khi di chuyeån baèng xe hai baùnh hay boán baùnh… Coâng trình laân caän laø nhöõng coâng trình gì hoâm nay vaø ngaøy mai, coù oàn aøo hay oâ nhieãm khoâng, cô sôû haï taàng ôû ñoù toát khoâng, coù ngaäp uùng khi trieàu cöôøng, höôùng naéng, gioù, möa… Caûnh quan ñoâ thò vaø coâng trình seõ aûnh höôûng qua laïi nhö theá naøo?
 
3. Coâng taùc tö vaán thieát keá: ôû ñaây xin nhaán maïnh ñeán ñoái töôïng laø coâng trình nhaø ôû. Ví duï gia ñình gia chuû coù bao nhieâu ngöôøi, tính yù moãi ngöôøi ra sao, caàn gì vaø khoâng caàn gì cho khoâng gian rieâng cuûa hoï. Hoï caàn sinh hoaït chung hay rieâng, neáp nhaø cuûa hoï nhö theá naøo, hoï caàn maáy phoøng, tieän nghi trong moãi phoøng, caùc loaïi trang thieát bò toái thieåu, nhöõng gì ñaõ coù saün, nhöõng gì mua môùi, caàn tö vaán saép xeáp nhö theá naøo cho ñoàng boä vaø coù myõ thuaät… Hoï coù bao nhieâu loaïi xe coä trong nhaø, coù döï truø cho khaùch ñeán chôi seõ ñeå xe ôû ñaâu, nghæ tröa hay toái ôû ñaâu trong ngoâi nhaø cuûa mình.
Hoï thích beáp kieåu ta hay Taây, duøng thieát bò gì, phoøng aên lieàn beáp hay ra baøn aên rieâng, hoï coù nhu caàu baøn aên ôû haøng hieân hay ôû ngoaøi trôøi khoâng, phoøng khaùch, phoøng xem ti vi, giaûi trí, phoøng nguû, phoøng thôø, nôi giaët giuõ phôi phoùng, heä thoáng kyõ thuaät goàm coù gì, ví duï trong beáp hoï thích söû duïng bao nhieâu loaïi thieát bò, oå caém cuûa noù ra sao, caàn bao nhieâu meùt vuoâng ñeå chöùa heát nhöõng duïng cuï nhaø beáp, caàn bao nhieâu oå caém cho nhaø beáp, choã ñeå raùc ôû ñaâu cho hôïp veä sinh… Hoï muoán xaây döïng xong roài môùi trang trí hay laø cuøng laøm moät luùc, hoï muoán phong caùch nhö theá naøo, muoán theå hieän ñaúng caáp xaõ hoäi qua kieán truùc, noäi thaát hay tieän nghi,
ví duï hoï coù chieác xe trò giaù vaøi tæ ñoàng thì nhaø xe cuûa hoï caàn bao nhieâu dieän tích, caàn thieát bò gì ñeå baûo trì, töø ñoù caùc phoøng khaùc cuõng phaûi töông xöùng ra sao, phoøng khaùch, phoøng nguû… coù neân trang trí nhieàu tieàn cho xöùng vôùi nhaø xe chaêng… Hoï coù caàn ngöôøi giuùp vieäc khoâng, ôû chung hay rieâng, maáy ngöôøi thì ñuû…
 
4. Coâng taùc tö vaán quaûn lyù: nhaø tö vaán caàn bieát chuû ñaàu tö thueâ mình ñeå laøm gì, quaûn lyù veà kyõ thuaät, veà taøi chính, veà nhaân söï… Hoï caàn tö vaán tröôùc khi xaây nhaø hay trong vaø sau khi xaây, hoï caàn tö vaán choïn thaàu xaây döïng, giaùm saùt trong quaù trình thi coâng, baûo trì khi baøn giao söû duïng? Hoï caàn tö vaán caùc vaán ñeà veà trang thieát bò noäi thaát, caùc loaïi vaät lieäu seõ söû duïng, hoï caàn tö vaán keá hoaïch söû duïng ngaân saùch theo tieán ñoä coâng vieäc, caùc loaïi phí, döï truø bieán ñoäng veà giaù caû thò tröôøng…
Thöïc teá, ñoái vôùi vieäc xaây döïng nhaø ôû daân duïng ôû quy moâ gia ñình, khoâng caàn thieát phaûi coù ñôn vò tö vaán vaø ban quaûn lyù döï aùn. Nhöng veà ñaïi theå, caùc vaán ñeà chuû nhaø caàn quan taâm cuõng coù nhöõng vieäc theo “coâng taùc” nhö treân. Ñeå giaûi quyeát nhu caàu naøy, coù nhöõng phaàn vieäc chuû nhaø phaûi hoûi luaät sö, kyõ sö xaây döïng, nhaø thaàu, ñôn vò quaûn lyù ñoâ thò vaø taát nhieân laø kieán truùc sö… Vieäc tö vaán thöïc ra khoâng chæ ñôn giaûn laø traû lôøi hoaëc giuùp tìm caâu traû lôøi cho khaùch haøng. Vieäc tö vaán, theo toâi quan troïng nhaát laø… hoûi. Baèng caùch ñaët ra nhöõng caâu hoûi, nhaø tö vaán coù theå heä thoáng laïi nhöõng vaán ñeà maø chuû nhaø caàn quan taâm. Khi ñaõ xaùc ñònh ñöôïc nhu caàu roài thì vieäc coøn laïi chæ laø ñi tìm caâu traû lôøi.
Veà nhöõng vaán ñeà cuï theå trong caâu hoûi, xin ñöôïc traû lôøi nhö sau:
 
“Giaù tö vaán tính nhö theá naøo?” Neáu laøm theo baøi baûn cuûa moät coâng trình coù quy moâ lôùn thì bieåu giaù tö vaán tính theo quy ñònh, neáu moät soá coâng taùc khoâng coù trong bieåu giaù thì seõ thoaû thuaän giöõa hai beân.
 
Veà yù hoûi “Neáu thieát keá, traû tieàn ra sao, tính nhö theá naøo?” Theo quy ñònh thieát keá phí tính theo bieåu giaù chung, chia laøm ba ñôït: 25 – 30% öùng tröôùc, theâm ñeán 90% sau khi nhaän hoà sô thieát keá ñaày ñuû veà kieán truùc, keát caáu, ñieän, nöôùc, döï toaùn, 10% cuoái thanh toaùn sau khi coâng trình hoaøn thaønh ñöa vaøo söû duïng. Trong thöïc teá, khi nhaän thieát keá, KTS coù theå tö vaán cho chuû nhaø moät soá ñieàu döïa treân kinh nghieäm, hieåu bieát chuyeân moân cuûa mình vaø coù theå tính hoaëc khoâng tính phí tuyø möùc ñoä tö vaán vaø tuyø theo thoaû thuaän giöõa hai beân.
 
Veà yù hoûi “KTS thieát keá phaûi laøm gì cho toâi, cuï theå laø coù nhöõng loaïi baûn veõ naøo phaûi cung caáp? Coù bao goàm caû baûn veõ xin pheùp xaây döïng hay khoâng? KTS coù phaûi coù maët ôû coâng tröôøng ñeå ñieàu chænh thieát keá, thi coâng hay khoâng?” Chuû ñaàu tö thueâ phaàn naøo thì tính tieàn phaàn ñoù, moät coâng trình trung bình coù naêm boä baûn veõ (baûn veõ hieän traïng, baûn veõ thieát keá, baûn veõ ñieàu chænh trong quaù trình thi coâng, baûn veõ hoaøn coâng, baûn veõ söû duïng vaø thay ñoåi coâng naêng thieát keá khi söû duïng). Baûn veõ xin pheùp xaây döïng laøm theo quy ñònh cuûa cô quan caáp pheùp xaây döïng, tính tieàn rieâng khoâng bao goàm dòch vuï khaùc vôùi ñôn giaù theo quy ñònh cuûa caùc cô quan lieân quan töø quaän ñeán sôû. KTS coù maët ôû coâng tröôøng theo yeâu caàu cuûa chuû ñaàu tö theå hieän roõ theo hôïp ñoàng, theo yeâu caàu coâng vieäc keøm theo lòch phoái hôïp laøm vieäc cuï theå giöõa caùc beân.
 
Veà yù hoûi “Khi xaây nhaø xong, KTS coù phaûi thieát keá hoaëc tö vaán saép ñaët, mua ñoà noäi thaát hay khoâng?” KTS seõ laøm coâng taùc tö vaán choïn löïa vaät lieäu trang thieát bò noäi thaát vaø saûn xuaát khi chuû nhaø yeâu caàu, chi phí tính rieâng theo thoaû thuaän, hoaëc theo tyû leä phaàn traêm (%) giaù trò caùc trang thieát bò, hoaëc khoaùn haún moät con soá cuï theå trong thôøi gian cuï theå.
 
Veà yù hoûi “Neân tìm KTS ôû ñaâu? Laøm theá naøo ñeå tìm ñöôïc moät KTS thieát keá nhaø thaät ñeïp, thaät nhanh”. Veà nguyeân taéc, baïn coù theå môøi thaàu roäng raõi treân phöông tieän truyeàn thoâng, internet hoaëc qua söï giôùi thieäu cuûa caùc ñôn vò, caù nhaân… vaø töï thaåm ñònh, quyeát ñònh cuûa baûn thaân chuû ñaàu tö. KTS thieát keá nhanh hay chaäm, ñeïp hay xaáu chuû yeáu do chuû ñaàu tö quyeát ñònh 70%,
Chuû yeáu phuï thuoäc vaøo söï trình baøy chi tieát coâng vieäc vaø möùc ñoä chaáp nhaän cuûa hai beân. “Thao tröôøng ñoå moà hoâi chieán tröôøng ít ñoå maùu”, moïi keá hoaïch caøng kyõ löôõng thì chi phí giaù thaønh ñeàu kieåm soaùt ñöôïc.
 
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống số 24

Các tin khác