.jpg)
Những nguyên nhân khi làm nhà phát sinh chi phí
Trong mọi công trình nhà dân, chi phí xây dựng phát sinh gần như là điều mặc định. Nhưng điều quan trọng không phải là tránh tuyệt đối, mà là hiểu vì sao nó xảy ra. Khi nguyên nhân được chỉ rõ, người xây nhà sẽ chủ động hơn và biết mình phải chuẩn bị gì để giảm thiểu điều này.
- Sự tăng giá của thị trường: Là nguyên nhân thường gặp nhất và khó tránh nhất. Từ lúc có bản thiết kế đến lúc thi công thực tế tới khi hoàn thành, quá trình có thể kéo dài hàng tháng, thậm chí cả năm. Trong thời gian đó, giá vật liệu và nhân công không đứng yên. Mỗi đợt tăng giá xăng dầu đều kéo theo chi phí vận chuyển và giá bán của thép, xi măng, cát đá… tăng theo. Thu nhập và sinh hoạt phí tăng khiến giá nhân công cũng nhích lên. Một công trình kéo dài qua nhiều thời điểm tăng giá sẽ bị đội chi phí mà chủ nhà buộc phải gánh, bởi đã xây nhà rồi thì không thể dừng lại giữa chừng chỉ vì giá vật tư biến động. Thực tế cho thấy, giá vật liệu thường tăng - và thậm chí tăng liên tục - nhưng rất hiếm khi giảm, khiến phần chênh lệch trở thành khoản phát sinh gần như chắc chắn.
.jpg)
- Thêm hoặc thay đổi hạng mục xây dựng: Dù bản thiết kế đầy đủ, khi bước vào thực tế, những phát sinh do điều kiện khách quan vẫn có thể xảy ra. Trường hợp hay gặp nhất là khi đào móng mới phát hiện nền đất yếu, buộc phải chuyển từ móng băng sang móng cọc - phương án tốn kém nhưng không thể tránh. Nhưng cũng có những thay đổi xuất phát từ chính mong muốn của chủ nhà. Khi công trình dần hình thành, chủ nhà có thể bổ sung những hạng mục không có trong thiết kế: Hồ cá koi, bể bơi, vườn trên mái… Mỗi điều chỉnh đều kéo theo chi phí vật liệu, nhân công và thời gian - những yếu tố cấu thành phát sinh.
- Thay đổi thiết kế: Đây là câu chuyện rất phổ biến trong các công trình nhà dân, bởi không phải chủ nhà nào cũng có khả năng hình dung không gian chỉ bằng bản vẽ. Khi tường đã xây, khi cầu thang đã hình thành, khi ánh sáng chiếu vào căn phòng rõ hình hài… những mong muốn điều chỉnh sẽ xuất hiện: Muốn trần cao thêm một chút, muốn hai cửa sổ thay vì một, muốn đổi hướng bếp cho hợp phong thủy, muốn đường cong mềm hơn cho góc cầu thang... Khi sửa đổi mà không thông qua kiến trúc sư, thậm chí trực tiếp yêu cầu thợ làm theo ý mình, hệ quả gần như chắc chắn là đập đi làm lại. Đó là loại phát sinh đắt đỏ và gây áp lực tâm lý nặng nề nhất cho cả thợ, kiến trúc sư và gia chủ.
- Thay đổi chủng loại vật tư, vật liệu và thiết bị: Khi công trình bắt đầu bước sang phần hoàn thiện, đây là giai đoạn dễ phát sinh chi phí nhất. Chủ nhà, vì mong muốn “tốt hơn - đẹp hơn - bền hơn”, thường thay đổi các loại vật liệu đã được chọn và lập dự toán từ trước. Một loại gỗ chất lượng cao hơn, một thương hiệu gạch lát nổi tiếng hơn, một dòng sơn cao cấp hơn, hay thiết bị điện nước nhập khẩu thay cho hàng nội địa… - tất cả đều có giá thành cao hơn. Mỗi sự thay đổi đều làm tăng chi phí. Ban đầu có thể chỉ là vài chục nghìn đồng mỗi mét vuông, vài triệu cho một món thiết bị, nhưng nhân lên toàn bộ công trình thì số tiền phát sinh không hề nhỏ.
.jpg)
- Quản lý thi công không chuyên nghiệp: Tâm lý “nhà của mình thì mình phải giám sát” khiến nhiều chủ nhà tự kiêm nhiệm vai trò quản lý dự án và giám sát kỹ thuật. Nhưng thiếu kinh nghiệm trong xây dựng khiến việc điều phối nhân công, kiểm soát vật tư và theo dõi tiến độ kém hiệu quả. Câu chuyện trộn vữa cả đống nhưng đến tối thợ nghỉ và phần vữa trở thành phế thải; hay việc đội thợ này chờ đội thợ kia vì không đồng bộ trong chỉ đạo; hoặc trường hợp hạng mục sau thi công ảnh hưởng hạng mục trước… đều là những phát sinh bắt nguồn từ công tác quản lý thiếu chuyên môn.
- Chi phí xã hội - thứ chi phí ngoài dự toán: Xây nhà là hoạt động diễn ra giữa cộng đồng, liên quan đến hàng xóm, chính quyền, liên quan đến trật tự xây dựng, an toàn lao động, môi trường - đường sá. Những khoản như xử lý “va chạm” với nhà hàng xóm vì thi công làm nứt tường, phí vệ sinh đường ngõ, “chi phí mềm” khi làm việc với lực lượng thanh tra xây dựng, hay nặng nề nhất là chi phí khắc phục tai nạn lao động… đều có thể xảy ra và thường rất khó kiểm soát. Đây chính là loại phát sinh khiến nhiều chủ nhà “đứng hình” vì bất ngờ.
.jpg)
Kiểm soát chi phí và giải pháp giảm chi phí phát sinh
Việc phát sinh chi phí trong xây dựng vốn được xem là lời cảnh báo quen thuộc đối với các chủ đầu tư nhà ở tư nhân. Tuy nhiên, dù mang tính khó lường, phần lớn các khoản phát sinh đều có thể kiểm soát và có thể làm giảm nếu gia chủ tiếp cận công việc xây dựng một cách bài bản, khoa học. Các giải pháp dưới đây được đúc kết từ kinh nghiệm thực tế của giới chuyên môn, đồng thời phản ánh đặc thù phức tạp của lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
- Tôn trọng thiết kế và tuân thủ dự toán từ đầu: Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ- từ kiến trúc, kết cấu, đến điện nước- không chỉ là cơ sở pháp lý và kỹ thuật, mà còn là “kim chỉ nam” giúp gia chủ kiểm soát chi phí. Trong quá trình xây dựng thực tế, rất nhiều phát sinh đến từ việc chủ nhà thay đổi phương án khi công trình đã triển khai.
Nếu ngay từ đầu gia chủ làm việc kỹ, sâu với kiến trúc sư, hiểu rõ ý tưởng thiết kế, công năng từng không gian, chủng loại vật liệu và mức đầu tư tương ứng, thì các thay đổi trong thi công sẽ giảm rất nhiều. Thiết kế tốt sẽ hạn chế rủi ro, còn việc tuân thủ dự toán và định mức vật tư giúp gia chủ tránh được tình trạng “nâng cấp theo cảm hứng”, vốn là nguồn phát sinh lớn nhất ở giai đoạn hoàn thiện.
Việc thay đổi thiết kế giữa chừng thường là “đập đi làm lại”, không chỉ tốn chi phí vật tư, nhân công, mà còn gây tâm lý ức chế cho thợ, ảnh hưởng tiến độ thi công và chất lượng hoàn thiện. Không những thế, việc thay đổi thiết kế có thể ảnh hưởng tới vấn đề khác chưa lường tới.
.jpg)
- Thực hiện đúng pháp lý xây dựng: Nhiều khoản chi phát sinh hoàn toàn không liên quan đến thi công, mà lại đến từ việc vi phạm pháp lý. Những lỗi tưởng như nhỏ - xây lấn chỉ giới, vượt chiều cao, mở cửa sổ sang nhà bên cạnh - khi không có văn bản thỏa thuận với hàng xóm… - đều có thể khiến chủ nhà phải trả giá bằng cách sửa đổi khắc phục hay tiền phạt hoặc chi phí khác. Một số công trình còn bị đình chỉ thi công, kéo dài thời gian khiến các hạng mục dang dở hư hại, thợ bỏ về, phát sinh thêm cả chi phí nhân công lẫn bảo vệ công trình.
Do đó, chủ nhà cần tham khảo kỹ ý kiến của kiến trúc sư hoặc đơn vị tư vấn để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý hiện hành. Với công trình nhà trên phố, trong ngõ, việc làm biên bản thỏa thuận với hàng xóm là bước không thể bỏ qua. Một sự chuẩn bị đúng ngay từ đầu sẽ giúp tránh được các chi phí phát sinh không đáng có và tạo nền tảng thuận lợi cho toàn bộ quá trình thi công.
- Chuẩn bị sớm vật liệu: Trong xây dựng, vật liệu luôn là yếu tố biến động mạnh nhất. Giá thép, xi măng, cát, đá… có thể tăng bất cứ lúc nào theo biến động của thị trường và chi phí vận tải. Chính vì thế, việc chuẩn bị sớm vật liệu - đặc biệt là phần thô - là giải pháp quan trọng để “khóa giá”.
Nhiều chủ nhà có kinh nghiệm thường chọn ký hợp đồng cung cấp trọn gói vật liệu thô ngay từ đầu để tránh rủi ro giá tăng. Với vật liệu hoàn thiện, việc đặt hàng sớm giúp chủ động phương án thi công, tránh tình trạng hết hàng, đổi mẫu, hoặc phải dùng dòng sản phẩm có giá cao hơn.
Các thiết bị như đèn, công tắc, ổ cắm, phụ kiện vệ sinh… nhỏ gọn, dễ bảo quản, vì vậy hoàn toàn có thể mua sớm dần, theo gợi ý của kiến trúc sư, để hưởng mức giá tốt. Đây là một trong những cách tiết kiệm chi phí mang lại hiệu quả rõ rệt nhất mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
.jpg)
- Quản lý thi công khoa học và có giám sát chuyên nghiệp: Tự quản lý công trình là tâm lý phổ biến của các chủ nhà- bởi đó là ngôi nhà của mình, tài sản lớn của mình. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa số phát sinh về vật tư, chậm tiến độ, làm hỏng - sửa, thậm chí tranh chấp với thợ… đều đến từ việc thiếu kinh nghiệm quản lý.
Giám sát chuyên nghiệp có thể kiểm soát chất lượng từng hạng mục, đo đếm công việc chính xác, hạn chế thất thoát, lãng phí vật liệu và xử lý kịp thời các tình huống kỹ thuật. Chi phí thuê giám sát có thể đẩy giá thành lên, nhưng bù lại, nó giúp tiết kiệm khoản phát sinh rất lớn và tránh được những rủi ro có thể khiến chủ nhà “đau đầu cả năm”.
Theo đánh giá thực tế, hiệu quả của giám sát chuyên môn cao hơn gấp nhiều lần so với việc tự quản, đặc biệt trong các công trình có kết cấu và các hạng mục kỹ thuật phức tạp.
- Tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn lao động: Một công trình chỉ bền và tiết kiệm khi được thi công đúng kỹ thuật. Ngược lại, chỉ một sai sót nhỏ, ví dụ như chống thấm không kỹ, đặt thép sai vị trí, hoặc lắp điện nước không chuẩn, đều có thể dẫn đến sửa chữa tốn kém sau này.
An toàn lao động cũng là yếu tố không thể xem nhẹ. Tai nạn trên công trình không chỉ gây thiệt hại nhân lực, gián đoạn thi công, mà còn kéo theo chi phí giải quyết hậu quả rất lớn. Vì vậy, chủ nhà nên yêu cầu đội thi công tuân thủ quy trình an toàn, trang bị bảo hộ đầy đủ, và bố trí mặt bằng thi công thuận tiện, gọn gàng. Một công trình an toàn là một công trình tiết kiệm.
.jpg)
- Lựa chọn phương thức “Chìa khóa trao tay”: Hợp đồng “Chìa khóa trao tay” đang ngày càng trở nên phổ biến vì sự tiện lợi và khả năng kiểm soát chi phí tốt. Khi ký hợp đồng trọn gói, đơn vị thi công chịu trách nhiệm từ vật liệu, nhân công đến tiến độ hoàn thiện. Chi phí gần như cố định, giảm đáng kể rủi ro phát sinh.
Tuy nhiên, để áp dụng phương thức này, gia chủ cần chọn đúng đơn vị uy tín, có năng lực và quy trình rõ ràng. Việc đọc kỹ thiết kế, bảng dự toán, nắm rõ chủng loại vật liệu, cam kết chất lượng và các điều khoản bảo hành là điều bắt buộc. Một hợp đồng trọn gói tốt sẽ giúp gia chủ yên tâm và không bị cuốn vào những tranh cãi không cần thiết trong suốt thời gian thi công.
- Cân đối tài chính và chuẩn bị quỹ dự phòng: Cuối cùng, dù chuẩn bị kỹ đến đâu, chủ nhà vẫn cần một khoản dự phòng - thường từ 5 đến 20% tổng mức đầu tư tùy quy mô và hình thức thi công. Quỹ dự phòng này không nên gộp chung vào chi phí xây dựng, mà phải tách riêng để dễ quản lý. Nó dùng cho những trường hợp bất khả kháng như thay đổi biện pháp thi công móng, tăng giá vật liệu, hoặc chi phí xã hội phát sinh…
Việc tính toán tài chính thận trọng còn giúp gia chủ giữ được sự thanh thản khi xây nhà - không sa vào cảnh “vừa xây vừa đi vay”, phải giải quyết những sự cố xã hội phát sinh, hoặc hoàn thiện xong nhà mà không còn tiền cho đồ đạc nội thất, thiết bị sinh hoạt. Một kế hoạch tài chính hợp lý là điểm tựa quan trọng để quá trình xây nhà diễn ra suôn sẻ, hiệu quả và ít áp lực.
THEO KIẾN TRÚC & ĐỜI SỐNG SỐ 234