Nhìn từ cuộc thi thiết kế nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp

 

 

Kiến trúc sư tham dự cuộc thi có thể chọn 1 trong 2 hoặc cả hai tình huống thiết kế: thứ nhất là đề xuất mẫu mới khống chế số tầng cao, diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 và tối đa không quá 70m²; thứ hai là cải tạo một số mẫu chung cư căn hộ cao cấp diện tích lớn có nhu cầu chuyển đổi thành chung cư có diện tích nhỏ hơn. Nói nôm na là cuộc thi nhằm “làm nhỏ” căn hộ hơn các sản phẩm hiện đang có trên thị trường.
Ở đây, tôi muốn nói đến cái tổng thể là nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, nhu cầu này rộng hơn một cuộc thi. 
Trước hết, cần nói ngay diện tích bao nhiêu thì có thể sống được? Hà Nội, Sài Gòn trước 1975 đều đã có những “căn hộ” 20, 15, thậm chí là 6,8m² cho cả gia đình sinh sống với các công trình phụ được đưa ra xa nhà. Điều kiện kinh tế xã hội phát triển, chất lượng cuộc sống tăng lên thì căn hộ càng lớn. Nay do điều kiện kinh tế, ta quay lại căn hộ nhỏ hơn. 
Như trên đã nói, nếu thị trường có sẵn sản phẩm nhỏ rồi thì việc gì phải thi? Bản thân việc đi tìm những sản phẩm này giống như một thứ gì đó thụ động, đang đi tìm lối thoát mà hiện chưa có. 
Tôi lo ngại về mục đích đầu tư, nhà nước hay doanh nghiệp sẽ là chủ đầu tư cho sản phảm mới? Nếu không bán được như mong muốn thì sao? Tại sao lại phải chia một căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ?
Ở đây, tôi muốn đưa ra hình ảnh so sánh. Một căn hộ hoàn thiện diện tích 30m² và một căn hộ chưa hoàn thiện diện tích 50m² có thể có suất đầu tư bằng nhau. Ta đang nói đến đối tượng cần chỗ ở mà chưa có đủ tiền để mua. Giống như người đang đói, cần ăn mà không có tiền mua đủ một bát phở. Bạn nên ăn nửa bát phở hay ăn cả bát phở không có thịt (mà có người gọi là “không người lái”)? 
Đặt vấn đề như vậy để thấy rằng, cái mà chúng ta đang cần là căn hộ có giá bán phù hợp với người có thu nhập thấp. Chia nhỏ căn hộ lớn để có căn hộ nhỏ, giá thấp hơn chỉ là một trong những cách có thể làm được. Với cách này, thậm chí, giá thành vẫn giữ nguyên không thay đổi.
Trở lại cuộc thi, vấn đề là tạo ra sản phẩm phù hợp với người thu nhập thấp mua nhà. Căn cứ trên giá thực tế mà báo chí đưa hiện nay, tạm thời xác định nhà giá dưới 10 triệu đồng/m² là phù hợp.Tôi thấy rất khả thi, nếu làm được ba điều như sau:
1. Giảm tiền sử dụng đất. Hiện doanh nghiệp coi như phải mua hai lần đất, lần một là “mua” lúc giải toả, lần hai là lúc đóng tiền chuyển quyền sử dụng đất.  
2. Tìm được thiết kế tối ưu. Một số đơn vị chưa chọn được đúng người có thể có sản phẩm thiết kế hoàn thiện. Thực tế là có những bản thiết kế chưa được xử lý tốt, dẫn đến việc giá thành có thể bị nâng cao một cách bất hợp lý. Yếu tố này có thể được giải quyết qua cuộc thi. Tôi hy vọng cuộc thi sẽ giới thiệu được nhưng đề án hoặc gương mặt có thể giải quyết được vấn đề thứ hai này.
3. Đầu tư phù hợp. Tôi nghĩ, về phía nhà đầu tư, nên đưa ra sản phẩm hoàn thiện ở mức độ thích hợp nào đó. Người thu nhập thấp cần một chỗ ở an toàn, đảm bảo những nhu cầu tối thiểu. Cũng như người đang đói thì cần ăn no, ăn đủ dinh dưỡng tối thiểu chứ chưa cần đến ăn ngon, ăn sang trọng… 
Nếu giải quyết hợp lý được cả ba vấn đề này, tôi đảm bảo sẽ có nhà giá dưới 10 triệu đồng/m².
Nói thêm về vai trò của Nhà nước ở đây chỉ nên là nhà hoạch định chính sách. Nhà nước không nên là chủ đầu tư. Các doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư sau khi đã nghiên cứu thị trường, chính sách. Doanh nghiệm tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình. Còn sản phẩm sẽ do thị trường quyết định.

 

 

 

Chung cư cho người thu nhập thấp cần được sự tài trợ ban đầu của Nhà nước để đầu tư các nghiên cứu sâu về các nhu cầu, cách sống những thói quen... phải biết được ai sẽ là người mua các căn hộ này, chân dung thực sự của họ. Khi xác định được đối tượng rõ ràng các nhà thiết kế sẽ đưa ra giải pháp kiến trúc thực tế, sát với nhu cầu và cuộc sống của người sẽ dùng sản phẩm này. Chung cư thu nhập thấp không có nghĩa là tiền đầu tư cho thiết kế thấp, mà cần đầu tư xứng đáng cho ra các thiết kế chất lượng, từ các thiết kế này có thể áp dụng cho nhiều chung cư khác, như thế sự đầu tư cho thiết kế sẽ rẻ đi rất nhiều. Thiết kế ban đầu có chuẩn bị từ nghiên cứu các nhu cầu sát sườn, thiết kế chặt chẽ đưa đến các công năng sử dụng tốt sẽ tiết kiệm cho người dân nhiều chi phí về sau.
Các không gian phải được tận dụng tối đa bằng cách sử dụng nhiều chức năng, ví dụ như phòng khách có thể là nơi tiếp khách, học tập và ngủ. Nên hạn chế vách ngăn cố định và có các tấm ngăn di động đôi khi chỉ là tấm màn có thể tạo sự riêng tư. Về nội thất, nên được thiết kế theo dạng cơ động và sản xuất hàng loại để giảm giá thành tối đa. Nội thất cho loại chung cư này phải linh hoạt ví dụ giường có thể gấp gọn vào tủ, ép vào tường nhường không gian cho các sinh hoạt khác.

 

Nhà chung cư cho người thu nhập thấp phải có giá rẻ là bài toán khó mà phải có sự hỗ trợ của Chính phủ và các quỹ hỗ trợ để người mua có thể mua giá vốn còn phần lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ có Chính phủ hỗ trợ. Có như thế mới có nhà đầu tư tham gia chương trình này vì quyền lợi của họ được đảm bảo. Nếu không có hỗ trợ các nhà đầu tư sẽ phải bớt xén vật tư dẫn đến chất lượng của công trình là điều không nên. Phải có các hiệp hội chuyên môn tham gia đưa ra giải pháp về kết cấu, xây dựng để giảm giá thành mà vẫn đảm bảo kỹ thuật. Việc giá thành giảm là sự cộng hưởng từ nhiều yếu tố trên. Ngay cả khi vận hành nó phải có việc sử dụng năng lượng rẻ bằng cách sử dụng năng lượng xanh. Phải có tài trợ thiết bị xanh ban đầu như năng lượng mặt trời. 
Nhà chung cư cho người thu nhập thấp là một dạng nhà xã hội, do vậy nó phải tồn tại lâu dài cho những người sống gắn bó, vì thế nó phải có nhiều yếu tố phù hợp với thu nhập của cư dân.
Về thiết kế cần chú ý đến việc bố trí diện tích sử dụng phải giảm bớt diện tích chung để tăng thêm diện tích ở. Bên trong căn hộ chỉ chuẩn bị các khung sườn chung, còn vách ngăn là không cố định giữa các hộ. Ví dụ một nhà chỉ có ba người và một nhà có năm người, vậy hai nhà này có thể phân chia lại diện tích cho phù hợp. Việc tối đa hoá diện tích sẽ giảm giá thành xuống.

 

 Thiết kế chung cư cho người thu nhập thấp phải chú ý đến các yếu tố sử dụng sau này làm sao cho ít tốn kém cho người dân ở đó như tiết kiệm điện, nước. 
Chính vì thế trong thiết kế phải chú ý đến thông thoáng tự nhiên để có gió mát, không sử dụng nhiều điện. Cũng như vậy việc chú ý đến đưa ánh sáng tự nhiên vào trong nhà một cách hợp lý là điều cần thiết để bớt sử dụng đèn nhân tạo, tránh sai lầm của các chung cư trước đây bị tối, thiếu sáng.
 Cần nghiên cứu đưa các dạng năng lượng tái chế từ các rác thải của chính chung cư đó để biến thành năng lượng sử dụng. Nhà chung cư cho người thu nhập thấp không có nghĩa là kỹ thuật thấp mà kỹ thuật cần phải tốt để chất lượng sử dụng được bền và lâu dài.

 

Theo KT&ĐS số 83